Oma talo on monen arvokkain sijoitus. Talokaupoissa on kyse sadoista tuhansista euroista, eikä kukaan halua maksaa täyttä hintaa talosta, jossa on yllättäviä vikoja.
Maakaaren 17 § mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, kaupan purkamiseen.
Kuntokartoitus kertoo talon tilasta
Talon myynnin yhteydessä tehdään yleensä kuntokartoitus (tai kuntotarkastus). Usein kuntokartoitus tehdään vasta kaupan allekirjoittamisen jälkeen. Kuntokartoitus paljastaa osan rakennuksen virheistä, mutta ei ole todiste siitä, ettei virheitä ole.
Kuntotarkastajan havaitsemat pienet ja selkeät virheet eivät oikeuta hinnanalennukseen, vaan ostajan olisi pitänyt ottaa ne huomioon kaupantekovaiheessa.
Hinnanalennus voi tulla kysymykseen, jos kuntokartoituksessa paljastuu talon kuntoa koskeva virhe tai myyjän antama harhaanjohtava tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Olennaiset virheet kuten laajat kosteus- ja homevahingot tai rakenteiden pettäminen voivat olla peruste kaupan purkamiselle.
Pintapuolinen tarkastelu ei paljasta piileviä virheitä. Myyjä on vastuussa niistä vielä viisi vuotta kaupateon jälkeen.
Kuntokartoitus kertoo myös, mitä erilaisille virheille pitää tehdä ja missä aikataulussa. Tässä jutussa kerrotaan, millaiset virheet kannattaa korjata mahdollisimman pian ja mitkä voivat odottaa sopivaa ajankohtaa.
Lue lisää tavallisista vaurioista ja siitä, mitä niille kannattaa tehdä:
- vuotavat kattorakenteet
- riittämätön ilmastointi
- puuttuva hätäpoistumistie
- haljenneet laatat
- särkyneet kattotiilet
- vajoamat
- väärin eristetyt kellarin seinät
Kiinteistön laatuvirheet
Maakaaren 17 § mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
- KIINTEISTÖ EI OLE OMINAISUUKSILTAAN sellainen kuin on sovittu.
- MYYJÄ ON ANTANUT OSTAJALLE VIRHEELLISEN tai harhaan-johtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- MYYJÄ ON JÄTTÄNYT ILMOITTAMATTA sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellisessä kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- MYYJÄ ON JÄTTÄNYT OIKAISEMATTA havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
- KIINTEISTÖ SALAISEN VIRHEEN VUOKSI poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Hometta läpiviennin kohdalla
Kosteusvaurio syntyy helposti kylmän ja lämpimän tilan rajalle, kun kosteaa sisäilmaa vuotaa rakenteiden läpi. Esimerkiksi välikatolle johtavan kattoluukun höyrynsulku voi olla rikki tai puuttua kokonaan, jolloin vesihöyry pääsee leviämään katto rakenteisiin. Viileä ja kostea paikka on ihanteellinen kasvualusta homesienille.
Jos kattoluukku on vuotanut pitkään ja rakenteisiin on kasvanut hometta, se havaitaan yleensä kuntotarkastuksessa. Home haisee, ja kasvustot löyty-vät helposti eristeitä kääntelemällä. Homehtuneet eristeet pitää poistaa ja homeiset rakenteet vaihtaa tarpeen mukaan uusiin tai puhdistaa huolellisesti. Tärkeintä on puuttua homehtumisen syyhyn eli vuotavaan höyrynsulkuun. Kun lämpövuoto loppuu, myös homehtumisen pitäisi loppua.
Homevauriot ovat selkeitä virheitä, jotka pitää korjata mahdollisimman pian. Myyjän pitää yleensä korvata homevaurion korjaamisesta aiheutuvat kohtuulliset kulut. Paikallinen homevaurio ei kuitenkaan oikeuta kaupan purkamiseen.
Vähäinen ilmanvaihto
Kuntokartoitusraporttiin kirjataan virheiden lisäksi myös korjaustarpeita. Puutteellinen ilmanvaihto on yksi tyypil-linen kuntotarkastajan tekemä huomio.
Kuntotarkastus rapotissa esitetään usein ilmanvaihdon parantamista koko talossa tai joissakin huoneissa. Esimerkiksi pesutilojen puutteellinen ilmanvaihto on asia, joka pitää panna kuntoon mahdollisimman pian. Olo-huoneen ilmanvaihto ei ole talon rakentei-den kannalta yhtä kriittinen asia, mutta se vaikuttaa asumismukavuuteen.
Joskus ilmanvaihtoa on helppo parantaa tekemällä seinään raitisilmaventtiili. Joskus se vaatii läpiviennin rakentamisen katolle. Huono ilmanvaihto ei yleensä ole kauppa-hinnan alentamisperuste.
Huonosti eristetty kattoikkuna
Kaikki rakennusvirheet eivät näy päällepäin. Myyjä ja ostaja eivät välttämättä tule ajatelleeksi, ettei kattoikkunan ympärillä ole tarpeeksi eristettä. Ammattitaitoinen kuntotarkastaja huomaa, jos kattoikkunan ympärillä olevat rakenteet ovat niin ohuita, ettei niihin mahdu tarpeeksi eristettä. Kunto-tarkastaja tutkii kattoikkunan myös katolta mahdollisten asennus virheiden ja vuotojen varalta.
Jos kattoikkuna on asennettu virheellisesti tai se vuotaa, ostajalla on yleensä oikeus hinnanalennukseen. Kattoikkuna pitää korjata joka tapauksessa mahdollisimman pian.
Haljenneet laatat
Kuntotarkastusraporttiin kirjataan usein myös pintoja koskevia huomioita. Kuntotarkastaja saattaa huomauttaa, että eteisessä on haljennut laatta, joka pitäisi vaihtaa uuteen. Kyse on kuitenkin pikkuviasta, jonka havaitse-minen ja korjaaminen kuuluu ostajalle.
Eteisen laatan vaihtamisella ei ole kiire, mutta kylpyhuoneen laatat ovat eri asia. Jos haljenneen laatan vaihtaminen johtaa vesieristyksen rikkoutumiseen ja kaikkien laattojen vaihtamiseen, hinnanalennus voi tulla kysymykseen, sillä myyjä on yleensä tiennyt haljenneesta laatasta.
Särkyneet kattotiilet
Katon kunto paljastuu yleensä kuntokartoituksessa, ainakin, jos katolla ei ole lunta. Jos katossa on virheitä ja puutteita, niiden korvausvastuu riippuu vahinkojen laajuudesta sekä siitä, mitä myyjä on kertonut katosta ennen kaupantekoa. Jos katto pitää vaihtaa uuteen ja myyjä on väittänyt katon olevan priimakunnossa, ostajalla on oikeus hinnan alennukseen.
Jos katolla sen sijaan on muutama särkynyt kattotiili, mutta aluskate on kunnossa eikä vuoto ole aiheuttanut kosteusvahinkoja, ostaja joutuu vaihtamaan kattotiilet omaan laskuunsa.
Murtuneet perustukset
Sokkelin tai kantavan seinän vajoaminen voi oikeuttaa kaupan purkamiseen. Homevauriot kuuluvat samaan oleellisten virheiden sarjaan.
Joskus kuntokartoituksessa paljastuu oleel-lisia vaurioita kuten murtuneita rakenteita tai laajoja kosteusvahinkoja. Ne voivat olla lain tarkoittamia oleellisia virheitä ja oikeuttaa kaupan perumiseen.
Sokkelin tai kantavan seinän murtuma voi näyttää harmittomalta halkeamalta rappauk-sessa, mutta kun asiaa tutkitaan tarkemmin, syyksi paljastuu perustusten pettäminen. Joskus perustusten korjaaminen on mahdoton-ta eikä ostajaa voida velvoittaa noudattamaan sopimusta.
Laajat kosteus- ja homevauriot ovat yleensä piileviä, eikä niitä voi havaita kaupantekohetkellä rakenteita avaamatta. Myyjä on kuitenkin vastuussa niistä viisi vuotta kaupanteon jälkeen. Vastuuaika koskee hinnanalennuksen lisäksi kaupan purkamista.
LUE LISÄÄ: Pysäytä seinän halkeaminen
Huonosti eristetyt kellarin seinät
Eristämättömät kellarin seinät hukkaavat lämpöä, mutta niistä ei ole rakenteellista haittaa.
Villalla tai polyuretaanilla eristetyt kellarin seinät sen sijaan voivat olla homeessa. Pinnan alla olevien rakenteiden kuntoa on yleensä mahdotonta arvioida kuntotarkastuksessa. Paneeliin voi porata reiän ja seinän kosteuden voi mitata, mutta haistelu ja kos-teusmittarin lukemat eivät anna varmuutta rakenteen kunnosta. Jos kellarin seinät ovat homeessa, myyjä vastaa niistä viisi vuotta kaupanteon jälkeen. Paikallinen homevaurio ei kuitenkaan oikeuta kaupan purkamiseen.
